แสดงกระทู้

This section allows you to view all posts made by this member. Note that you can only see posts made in areas you currently have access to.


Messages - Trebs

หน้า: [1]
1
ในปัจจุบันใคร ๆ ก็สามารถคำนวณราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างง่ายๆ รวมถึงการคำนวณมูลค่าของโครงการบ้านอย่างง่ายได้แล้ว ลองมาดูกัน
        ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  ได้ให้วิธีการคำนวณราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ไว้ดังนี้:
         1. ค่าก่อสร้าง สามารถดูได้ที่เว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งจะทำการปรับปรุงทุกรอบ 3 เดือน โดยล่าสุดเป็นราคา ณ เดือนธันวาคม 2559 (thaiappraisal.org/thai/value/value.php) เช่น ราคาบ้านเดี่ยว 2-3 ชั้นหลังหนึ่ง มีราคาค่าก่อสร้างอย่างแพง ๆ หรือ ณ ระดับราคาสูงอยู่ที่ตารางเมตรละ 14,300 บาท
         2. ขนาดอาคารของเรา เราจะวัดขนาดอาคารในกรณีนี้โดยพิจารณาจากอาคารในส่วนที่มีหลังคาคลุมและมีกำแพงเรียบร้อย เช่น ห้องครัว ห้องอาหาร ห้องนั่งเล่น ยกเว้นพื้นที่ส่วนโล่งไม่มีหลังคาคลุม สมมติว่าวัดขนาดอาคารได้ 100 ตารางเมตร ดังนั้นค่าก่อสร้างอาคารก็จะเป็นเงิน 1,430,000 บาท (100 ตารางเมตร ณ ราคา 14,300 บาทต่อตารางเมตร) และหากมีค่าเสื่อมเพราะอาคารเก่าแล้ว ก็คิดค่าเสื่อมปีละประมาณ 2% ของค่าก่อสร้างบ้านจนถึงอายุ 30 ปี ก็หยุดคิดค่าเสื่อม
         3. หากที่ดินซึ่งอาจเป็นในโครงการหรือนอกโครงการจัดสรร ที่เราซื้อมาสร้างบ้านมีขนาด 100 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 30,000 บาท ก็จะเป็นเงิน 3,000,000 บาท
         4. ดังนั้นมูลค่าของบ้านของเราจึงเป็นเงิน 4,000,000 บาท (ค่าที่ดินและค่าอาคาร)
         อย่างไรก็ตามหากเราซื้อที่ดินมาเพื่อการพัฒนา การคำนวณก็แตกต่างออกไป กล่าวคือ
         1. ในด้านค่าก่อสร้างอาคารตาม 2 เป็นเงิน 1,430,000 บาท ซึ่งสมมติเป็นอาคารใหม่ที่มีค่าเสื่อม
         2. เราซื้อที่ดินดิบมาตารางวาละ 25,000 บาท ต้องทำการถมและพัฒนาสาธารณูปโภคอีกเป็นเงินตารางวาละ 2,000 บาท รวมเป็นเงิน 27,000 บาทต่อตารางวา ดังนั้นที่ดิน 100 ตารางวา จึงมีต้นทุนที่ดินที่ 2,700,000 บาท
         3. ต้นทุนรวมของที่ดินและอาคารคือ 3,700,000 บาท (ค่าตัวอาคาร 1,000,000 และค่าที่ดิน 2,700,000 บาท)
         4. เรายังสมมติว่าจะมีต้นทุนอื่น (Soft Costs) อีก 15% ประกอบด้วยภาษี ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย เป็นต้น และมีกำไรที่พึงได้อีก 15% รวม 30% ซึ่งข้อนี้อาจยืดหยุ่นได้ตามที่เห็นสมควรตามภาวะตลาด
         5. ดังนั้นมูลค่าของตัวบ้านจึงเท่ากับต้นทุนตัวบ้านและที่ดิน ที่ 3,700,000 ซึ่งเป็นถือว่าเป็น 70% ของมูลค่า ดังนั้นมูลค่า 100% ของตัวบ้านจึงเป็น 3,700,000 / 70% หรือเท่ากับ 5,285,714 ล้านบาทนั่นเอง
         6. ถ้าในกรณีเศรษฐกิจไม่ดี แล้วเราจำเป็นต้องรีบขาย ก็อาจคิดกำไรสุทธิเพียง 5% ดังนั้นมูลค่าจึงเท่ากับ 3,700,000 / 85% หรือ 4,352,941 บาท นั่นเอง เท่ากับเรายอมขาดทุนกำไรเพื่อให้พอรอดตัวไปก่อนนั่นเอง แต่ถ้าในกรณีเศรษฐกิจดี มีอุปสงค์มาก เราก็อาจขึ้นราคาอุปทานที่ยังมีอยู่ใกล้คนซื้อโดยไม่ต้องสร้างใหม่นั่นเอง
         เห็นไหมครับ การคำนวณ ค่าก่อสร้าง ใคร ๆ ก็ทำได้
Tag: ค่าก่อสร้าง, ราคาค่าก่อสร้าง
ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=32

2
อบรมนายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า รองรับโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถาบันฝึกอบรมอสังหาฯ มืออาชีพ
กลุ่มผู้สนใจ: อาชีพนายหน้า,นายหน้าขายบ้าน,นายหน้าขายที่ดิน
หัวข้ออบรม:
วันที่ 1:   
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ประเภทและราคาของอสังหาฯ 10 อันดับขายดี ปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เพื่อประกอบการวางแผนการขาย
แนวโน้มประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเติบโต ฯลฯ
การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ความรู้เรื่องการเงิน การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ (ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ-มูลค่าในอนาคต / การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย – ให้เช่า)
การขายและการบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
ขั้นตอนการขาย การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ กลยุทธ์การตอบสนองต่ออารมณ์ต่าง ๆ ของผู้ซื้อเพื่อสร้างการสื่อสารเชิงบวกกับผู้ซื้อ
ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเทคนิคการขายทรัพย์มือสอง
การจัดหาและจัดระบบทรัพย์เพื่อการขาย ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ
วันที่ 2:   
กฎหมายสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์/พรบ.เกี่ยวกับนายหน้า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: แนวทางการขายและเทคนิคปิดการขาย ข้อพึงระวังในการขายให้ชาวต่างชาติ
เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สินและการวิเคราะห์ทำเลสำหรับนายหน้า
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ตัวอย่างมูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวร
วันที่ 3:   
กลยุทธ์และศิลปะในการเจรจาต่อรองอย่างสัมฤทธิ์ผล:
ขั้นตอนการเจรจาต่อรอง สัญญาณบ่งชี้ในการปิดการขาย
แนวทางการเจรจาต่อรองเชิงลึก
การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
วิธีการจะทำสัญญาและตัวอย่างสัญญา ข้อพึงระวังในการทำสัญญา
ประสบการณ์ในการบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์: ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข
จรรยาบรรณทางวิชาชีพนายหน้าและสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
มอบวุฒิบัตร/ปิดการอบรม
** สนใจลงทะเบียนได้ที่: http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/index.php?p=re131.php



3
ราคาประเมินที่ดินใหม่ สีลม สาทร ทองหล่อ สุขุมวิท เจริญกรุง 2560
ราคาประเมินที่ดินใหม่  2560
        ราคาประเมินของทางราชการ กับราคาซื้อขายจริง (ราคาตลาด) นั้นเป็นราคาเดียวกัน แต่จริงๆ แล้ว ราคาแตกต่างกันมากเลยทีเดียว ถึงตรงนี้ ทุกท่านคงเริ่มจะอยากรู้ แล้วว่า ราคาประเมินราชการ กับ ราคาตลาด นั้นที่ว่าแตกต่างกันมาก จะแตกต่างกันซักกี่บาท…? โดยสถานที่ ที่เราจะนำมาเปรียบเทียบราคาประเมินราชการ กับ ราคาตลาดนั้นจะเป็น สถานที่ตามย่านการค้าขาย, กลางเมือง แหล่งเศรษฐกิจ หรือแหล่งท่องต่างๆ นะครับ เริ่มกันเลย!!
อันดับที่ 5 เป็น ย่านสีลม
          ราคาประเมินราชการแถวๆ สีลม อยู่ที่ 850,000 บาท/ตรว. ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2559 ราคาประเมินเพิ่มเป็น 1,000,000 บาท/ตรว. และคงไว้ เป็นราคาประเมินราชการในปี 2560 ราคาประเมินขยับเพิ่มขึ้นปีละ 3.3%
          ในขณะที่ราคาตลาดแถวสีลม อยู่ที่ ตารางวาละ 1,100,000 บาท ในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,750,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดนั้นเพิ่มขึ้นถึง 9.7% ต่อปี
          เมื่อเปรียบเทียบกัน ราคาตลาดในย่านสีลมนั้นสูงกว่า ราคาประเมินราชการประมาณ 75% สาเหตุที่ราคาต่างกันมากขนาดนี้ เป็นเพราะเป็นย่านการค้า ที่อยู่ใจกลางเมือง และเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก
อันดับที่ 4 เป็น ย่านสาทร
          ราคาประเมินราชการแถวๆ สาทร อยู่ที่ 700,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 750,000 บาท/ตรว. เพิ่มขึ้นปีละ 1.4% เองครับ
          ในขณะที่ราคาตลาดแถวสาทร อยู่ที่ ตารางวาละ1,000,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,600,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 9.9% ต่อปี
          เมื่อเปรียบเทียบกัน ราคาตลาดในย่านสาทรนั้นสูงกว่า ราคาประเมินราชการประมาณ 113% เลยครับ สาเหตุก็เป็นเพราะย่านสาทรเป็นย่านเศรษฐกิจ นั้นเองครับ
 ต่อด้วยอันดับที่ 3 กันเลย นั้นคือแถวย่านเจริญกรุง
          ราคาประเมินราชการแถวๆ เจริญกรุง อยู่ที่ 400,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 500,000 บาท/ตรว. เพิ่มขึ้นปีละ 4.6% ครับ
          ในขณะที่ราคาตลาดแถวเจริญกรุง อยู่ที่ ตารางวาละ 700,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,150,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 10.4% ต่อปี
เมื่อเปรียบเทียบกัน ราคาตลาดในย่านเจริญกรุงนั้นสูงกว่า ราคาประเมินราชการประมาณ 130% เลยครับ สาเหตุก็เป็นเพราะย่านเจริญกรุงเป็นย่านที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ นั้นเองครับ
อันดับที่ 2 นั้นคือ แถวย่านทองหล่อ
          ราคาประเมินราชการแถวๆ ทองหล่อ อยู่ที่ 350,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 420,000 บาท/ตรว. เพิ่มขึ้นปีละ 3.7% ครับ
          ในขณะที่ราคาตลาดแถวทองหล่อ อยู่ที่ ตารางวาละ 600,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,100,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 12.9% ต่อปี
เมื่อเปรียบเทียบกัน ราคาตลาดในย่านทองหล่อนั้นสูงกว่า ราคาประเมินราชการประมาณ 162% ถือว่าต่างกันเกือบมากที่สุด แล้วนะครับ
เราไปดูสถานที่ที่ราคาประเมินราชการกับ ราคาตลาดนั้นแตกต่างกันมากที่สุดดีกว่า ครับ นั้นก็คือ..... สุขุมวิท (ไทม์สแควร์) จะต่างกันมากแค่ไหน ไปดูกันเลย
ราคาประเมินราชการ อยู่ที่ 500,000 บาท/ตรว ในปี 2555 แต่พอถึงปี 2560 เพิ่มเป็น 650,000 บาท/ตรว. เพิ่มขึ้นปีละ 5.4% ครับ
          ในขณะที่ราคาตลาด อยู่ที่ ตารางวาละ 1,000,000 บาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 1,900,000 บาท/ตรว. แสดงว่าราคาตลาดเพิ่มขึ้น 13.7% ต่อปี
เมื่อเปรียบเทียบกัน ราคาตลาดนั้นสูงกว่า ราคาประเมินราชการประมาณ 192% (โอ้โห!! จะต่างอะไรกัน เกือบ 2 เท่าตัวขนาดนี้) สิ่งที่ทำให้แตกต่างกันมากถึงขนาดนี้คงเป็น ความคึกคักทางการตลาดที่สูงมากๆ ครับ
หลายท่านคงเริ่มสงสัย กันมาขึ้นแล้วสินะครับ ว่าราคาประเมินราชการ กับราคาตลาด ต่างกันมากมายถึงขนาดนี้ แล้วทำไมถึงรัฐบาล ไม่ Update ราคานั้นเป็นเพราะว่า ราคาประเมินราชการ หรือชื่อที่เป็นทางการคือ ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม นั้นมีไว้เพื่อใช้ในการเสียภาษี ครับผม
ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=87

หน้า: [1]